Taxes
¿Puedo comprar casa con ITIN? Sí — así funciona
Sí se puede, y no es un favor ni un truco: es un producto que existe, con nombre y reglas — el ITIN loan o ITIN mortgage. Cada año miles de familias compran casa así. Lo que pasa es que nadie se los explica en cristiano, y luego cualquiera en las redes les dice que sin seguro social no hay casa. Aquí va cómo funciona de verdad, con números.
Verificado el 14 de agosto de 2026. Los porcentajes y requisitos son los rangos típicos del mercado hoy; cada prestamista pone los suyos. Las fuentes están al final.
¿Quién da préstamos hipotecarios con ITIN?
Aquí está la primera aclaración importante: los préstamos del gobierno (como FHA) piden seguro social — y desde el 25 de mayo de 2025 el FHA además solo acepta a ciudadanos americanos y a residentes permanentes legales, así que quien tiene visa temporal o no tiene estatus queda fuera aunque tenga su Social. Y aunque Fannie Mae en papel acepta ITIN, exige que el prestatario tenga presencia legal documentada en el país — así que, en la práctica, para la mayoría de quienes solo tienen ITIN el camino son los prestamistas de portafolio, los non-QM y algunas credit unions. Por eso el banco grande de la esquina probablemente le diga que no.
Los que sí prestan son:
- Prestamistas de portafolio — se quedan con el préstamo en sus propios libros, así que ellos ponen sus reglas.
- Prestamistas “non-QM” — especializados en préstamos fuera del molde convencional; el ITIN loan es uno de sus productos normales.
- Algunas credit unions — sobre todo las comunitarias, que llevan años trabajando con la comunidad inmigrante.
En resumidas cuentas: la puerta existe, nada más que no es la puerta de siempre. Y como cada prestamista pone sus reglas, cotizar con 2 o 3 no es opcional — es donde se ahorra el dinero de verdad.
¿Cuánto necesito de down payment?
Hablemos con números, que es como se habla de casas:
- La mayoría de los programas piden entre 10% y 25% de enganche, y lo más común en el mercado es 15% a 20%.
- Hay prestamistas anunciando ITIN loans desde 3.5% de down payment con buen crédito. Existen, pero son la excepción — no planee su compra contando con eso.
- El interés generalmente sale entre 1% y 3% más alto que una hipoteca convencional, porque el prestamista carga el riesgo en sus libros.
Un ejemplo para aterrizarlo: para una casa de $250,000, un down payment del 15% son $37,500, más los gastos de cierre. Por eso este trámite no se improvisa: se planea con 1 o 2 años de anticipación.
¿Qué me van a pedir? (y por qué sus taxes son la llave)
La lista típica de un prestamista de ITIN loans:
- Su carta del ITIN (la CP565 que le mandó el IRS) y su ITIN vigente.
- Pasaporte o identificación con foto.
- 2 años de declaraciones de taxes.
- Comprobantes de ingreso: cheques de pago, o estados de cuenta del banco si le pagan en cash.
- Prueba de domicilio y, según el prestamista, historial de crédito o crédito alternativo.
Fíjese en el punto 3, porque ahí está todo: su declaración de taxes ES su solicitud. El prestamista no lo conoce a usted; conoce sus papeles. Si usted lleva 2 años declarando, ya lleva 2 años llenando la solicitud sin saberlo. Y aquí va el consejo que más pesa, especialmente para los que trabajan en cash y declaran como self-employed: el prestamista le presta según el ingreso que usted declaró. Si cada año le baja al ingreso para pagar menos taxes, el día que pida la hipoteca esos números chiquitos son los que van a hablar por usted. No se puede tener las dos cosas.
Si todavía no tiene su ITIN, empiece por ahí: la guía completa está en cómo sacar un ITIN Number. Y si tiene años sin declarar, se puede poner al corriente — para eso está nuestro servicio de preparación de taxes, y de paso deja sus 2 años listos para el prestamista.
¿Y no tengo historial de crédito?
Hay caminos. Varios programas piden un puntaje mínimo alrededor de 600, pero otros aceptan crédito alternativo: comprobantes de que pagó su renta a tiempo, recibos de luz, teléfono, aseguranza del carro. Todo eso cuenta como historial si usted lo guarda.
Y si hoy no tiene nada de eso, no se desanime: una tarjeta asegurada, la renta pagada con cheque o transferencia (no en cash sin recibo), y 12 a 24 meses de disciplina construyen un expediente. Hoy en día hasta la renta se puede reportar a los burós. La casa de 2028 se empieza a comprar con los papeles de 2026.
¿Con lo de los bancos y el ITIN, todavía es buen momento?
Buena pregunta, porque en mayo de 2026 salió una orden ejecutiva que les pide a los bancos tratar el ITIN sin estatus migratorio verificado como un factor de riesgo, y ya se reportaron miles de cuentas cerradas. Todo eso lo explicamos con fechas en ¿me van a cerrar mi cuenta de banco por tener ITIN?.
Para el tema de la casa, la traducción es esta:
- Lo que sí puede pasar: algunos prestamistas grandes se pongan más exigentes o más lentos con solicitudes con ITIN, y que le pidan más papeles de los de siempre.
- Lo que no cambió: los ITIN loans nunca dependieron de los bancos grandes. Los prestamistas de portafolio y las credit unions que siempre los han dado siguen operando, porque ese es su negocio.
- Lo que manda hoy más que nunca: sus papeles. El que declara tiene papeles que hablan por él, y en un ambiente donde revisan más, el expediente limpio y completo es su mejor defensa.
¿Comprar casa con ITIN me mete en problemas con inmigración?
Comprar una casa es una transacción privada entre usted y el prestamista — no pasa por inmigración, y su declaración de impuestos es confidencial por ley. De hecho, ser dueño de propiedad y tener años de taxes declarados es de las cosas que demuestran arraigo y responsabilidad el día que haga cualquier trámite. Para los ojos del IRS todos somos iguales.
Eso sí: nosotros no somos abogados ni prestamistas, y esto es información, no asesoría legal ni financiera. Cada caso es diferente — su ingreso, su crédito, su estatus, su ciudad — y lo que le funcionó a su compadre puede no ser su camino. Lo que nosotros hacemos es dejarle la parte fiscal impecable: sus taxes al corriente, su ITIN vigente, sus papeles listos para que el prestamista diga que sí.
Si quiere que revisemos cómo están sus 2 años de taxes antes de tocar la puerta de un prestamista, regálenos una llamada o escríbanos por WhatsApp. Estamos para apoyarlos en lo que más podamos.
Fuentes
- ITIN loans: How to get a mortgage as a non-U.S. citizen — Yahoo Finance
- Best Mortgage Lenders for ITIN Loans — NerdWallet
- ITIN Loans: Requirements, Down Payment & How to Qualify in 2026 — McGowan Mortgages (rangos de 10–25% de enganche, 2 años de taxes, tasas 1–3% arriba)
- ITIN Loans with 3.5% Down — Non-Prime Lenders (la opción de 3.5% como excepción)
- Restoring Integrity to America’s Financial System — The White House, 19 de mayo de 2026
- Mortgagee Letter 2025-09: Revisions to Residency Requirements — HUD (desde los case numbers asignados el 25 de mayo de 2025 o después, el FHA solo acepta a ciudadanos y residentes permanentes legales)